Nel South Bronx, gli sviluppatori hanno trovato il modo di costruire una serie di appartamenti eleganti e convenienti in due complessi residenziali sovvenzionati. È una via da seguire?
È difficile trovare buone notizie sul fronte immobiliare. La moratoria sugli sfratti è scaduta. Gli esperti ora prevedono che i prezzi delle case alle stelle potrebbero aumentare indefinitamente . Secondo uno studio del Pew , oggi più adulti americani considerano gli alloggi a prezzi accessibili una delle principali preoccupazioni nelle loro comunità rispetto alla criminalità, alla droga o al Covid-19.
E non c’è da stupirsi. La mancanza di alloggi a prezzi accessibili è inseparabile dalle disparità razziali e di altro tipo in materia di salute, istruzione, sicurezza pubblica e opportunità economiche. New York, secondo una stima , è ora lo stato più segregato della nazione. Non a caso, il suo deficit di quasi 650.000 unità abitative a prezzi accessibili è superato solo da quello della California.
Poi, naturalmente, c’è stata l’insondabile settimana di gennaio in cui un incendio ha ucciso 12 persone in una casa a schiera sovraffollata di Filadelfia di proprietà dell’assediata autorità per l’edilizia popolare. Altri 17 morirono pochi giorni dopo quando una stufa si accese a Twin Parks North West , un grattacielo della Sezione 8 degli anni ’70 di proprietà privata nel South Bronx.
Ma lentamente, nonostante la resistenza del NIMBY , sempre più stati stanno annullando le regole di zonizzazione unifamiliare e legalizzando le cosiddette unità abitative accessorie o ADU, ovvero appartamenti seminterrati, cottage con cortile e garage convertiti. Il mese scorso, il nuovo governatore di New York, Kathy Hochul, ha presentato la legislazione sull’ADU nel suo discorso sullo Stato dello Stato.
E l’ex sindaco di New York City, Bill de Blasio, che per anni ha concentrato i suoi sforzi di rizonizzazione del quartiere per incentivare la costruzione di alloggi più sovvenzionati solo nei quartieri a basso reddito e di minoranza, durante i suoi ultimi giorni in carica ha finalmente spinto a riorganizzare le zone in un coppia di quartieri in gran parte bianchi e più ricchi. Ciò ha aperto le porte al suo successore, Eric Adams, per fare più o meno lo stesso. Come ha recentemente scritto Casey Berkovitz della Century Foundation , stanno emergendo le basi per un “futuro più equo”.
Sulla scia degli incendi, ho visitato un paio di progetti di alloggi a prezzi accessibili aperti uno o due anni fa nel South Bronx, non lontano da Twin Parks. Avevo aspettato di vederli. Scrivere di architettura prima che gli edifici siano operativi è un gioco di indovinelli. Un paio d’anni non sono lunghi nella vita di un complesso residenziale, ma gli inquilini possono almeno essersi trasferiti e chiedersi come stanno andando le cose.
All’inizio dell’anno scorso i residenti hanno iniziato a stabilirsi al 1490 di Southern Boulevard, nel quartiere di Crotona Park East. Un edificio di 10 piani, 60 milioni di dollari e 85.000 piedi quadrati, contiene 114 monolocali a prezzi accessibili e una camera da letto per anziani, molti dei quali in precedenza senzatetto. I consulenti immobiliari di tipo A, un’azienda di proprietà femminile, hanno guidato il team di sviluppo. L’Associazione ebraica senza scopo di lucro al servizio dell’invecchiamento ora gestisce la proprietà e fornisce servizi interni di salute mentale, legali e di altro tipo. Andrew Bernheimer era l’architetto.
Negli anni ’60 questo sito, circondato da fornitori di servizi sociali e parcheggi, era occupato da un condominio di quattro unità. Ad un certo punto il proprietario è venuto meno al mutuo e negli anni ’70 il comune ha rilevato la proprietà. È un peccato che New York, a corto di soldi e vedendo diminuire i valori dei terreni insieme al resto della città, abbia venduto così tanti siti abbandonati e pignorati in quel momento. L’economia bizantina dell’edilizia abitativa a basso costo implica il contributo del suolo pubblico .
Oggi, il Dipartimento per la conservazione e lo sviluppo degli alloggi , che ha seminato alcuni eccellenti progetti di alloggi a prezzi accessibili su proprietà donate dalla città, ha pochi e preziosi appezzamenti rimasti nel suo inventario. Ciò che resta sono per lo più lotti minuscoli e insidiosi come il 1490, che si affaccia su un viadotto della metropolitana ed è in parte occupato da una scarpata rocciosa.
Fortunatamente, Bernheimer è un architetto dotato e pieno di risorse, che ha familiarità con il percorso ad ostacoli dello sviluppo a prezzi accessibili, compresi i siti impegnativi.
Dalla strada – e dal passaggio dei vagoni della metropolitana sui binari sopraelevati – l’edificio progettato da lui e dai suoi colleghi della Bernheimer Architecture di Brooklyn è sorprendente. I pannelli poco profondi e incassati di mattoni giallastri creano un motivo a intreccio di cesti su una facciata di mattoni smaltati scuri e grigio opaco. I recessi fanno il lavoro di ornamenti più costosi e proiettano ombre animate. Le finestre con doppi vetri escludono la bolgia dai treni.
Un giardino al secondo piano sul retro galleggia in cima alla roccia. Una terrazza e una palestra vicino al tetto offrono viste sullo skyline di Manhattan. All’interno, l’illuminazione personalizzata e le strisce di vernice brillante e di colore diverso nella hall e nei corridoi migliorano l’orientamento per i residenti anziani ed elevano gli spazi pubblici ben proporzionati.
È un edificio che offre un premio architettonico in dosi piccole, convenienti e dignitose. “Per quanto riguarda il design, volevamo che il 1490 fosse un edificio di ispirazione, non solo per altri architetti, ma per le persone del quartiere e soprattutto per i residenti, che speriamo si sentano a casa e un senso di orgoglio per l’edificio”, ha affermato Annie Tirschwell , uno dei fondatori di Type A.
Ho fatto il check-in da James Hill, un residente che mi ha detto che si è trasferito nel 1490 da quello che ha suggerito essere un alloggio precario a Far Rockaway, nel Queens. Un custode stava facendo bollire l’acqua nella sua cucina e si offrì volontario dicendo che l’edificio era il posto più carino in cui lavorava. La luce del sole invernale filtrava da una grande finestra del soggiorno.
“Non potrei essere più felice”, mi disse Hill.
È stato salutato da scrittori di architettura e politici progressisti alla sua apertura come un modello pionieristico per alloggi a prezzi accessibili e rinnovamento urbano. Progettato dallo studio Davis, Brody & Associates, il complesso, con le sue facciate frastagliate, la finestratura jazz e la sua planimetria di blocchi perimetrali attorno ai cortili condivisi, sembrava moderno mentre accennava ai tradizionali condomini del Bronx di media altezza e all’eredità signorile di New York Edifici del cortile della città. In un momento in cui l’urbanista Jane Jacobs parlava di traffico pedonale dentro e fuori case e negozi coreografando un “balletto” cruciale delle strade cittadine, Lambert vantava 42 ingressi e uscite, che portavano a scale antincendio e corridoi interconnessi.
Ma quella che all’inizio sembrava una soluzione al disinvestimento del quartiere e alle politiche razziste di sgombero degli slum divenne un problema. Lambert (Twin Parks ha seguito un arco simile) si è trovato sull’orlo del default solo pochi anni dopo la sua apertura. I residenti bianchi della classe media in cui i pianificatori si aspettavano di trasferirsi non si sono mai materializzati. Nemmeno i loro affitti previsti.
Davis, le pareti in muratura portanti di Brody si sono scheggiate; pavimenti con travetti in legno ceduti. Tutti quegli ingressi, uscite e corridoi epici hanno reso Lambert un incubo per la sicurezza. Adam Weinstein, il presidente di Phipps, ricorda che negli anni ’90, i funzionari del vicino zoo del Bronx avevano installato dei cartelli alla stazione della metropolitana appena in fondo all’isolato incoraggiando i visitatori a prendere un percorso tortuoso che evitava Lambert.
Quella sopportata da Lambert era dovuta – questa è anche la storia archetipica del South Bronx – a un determinato gruppo di residenti, a un’infusione di fondi federali e in questo caso agli investimenti di Phipps. Ora lo sviluppo è nel bel mezzo di ciò che Weinstein stima potrebbe portare a una ricostruzione di 1 miliardo di dollari nel prossimo decennio, con gli edifici di Davis e Brody che verranno gradualmente sostituiti da nuovi grattacieli che promettono quasi 1.000 unità aggiuntive permanentemente sovvenzionate, per un totale di 1.665 profondamente appartamenti economici.
La prima delle nuove torri è stata aperta nel 2019, progettata da Dattner Architects, lo studio di New York che ha collaborato con Phipps, lo sviluppatore Jonathan Rose e Grimshaw Architects un decennio fa su un nuovo sviluppo chiamato Via Verde nel South Bronx. La nuova torre è stata pagata con i soldi del Dipartimento per la conservazione e lo sviluppo degli alloggi della città, la Housing Development Corporation, la Bank of America e Phipps.
È un edificio di 18 piani con 163 unità permanentemente accessibili e un portiere. L’esterno squadrato e squallido, a pochi passi avanti e indietro dal muro della strada, sembra quasi bellicosamente banale. Ma l’interno dell’edificio è confortevole, persino lussuoso, rispetto agli appartamenti e ai corridoi in deterioramento che ho visto nei vecchi edifici. Fondamentale per la conversione, nessun inquilino viene spostato dalla nuova costruzione.
Il rifacimento di Lambert, come sottolinea Weinstein, è un potenziale modello per rifare i campus della New York City Housing Authority. Quando la proposta di ristrutturazione ha iniziato a concretizzarsi alcuni anni fa, Susanne Schindler si è lamentata in Urban Omnibus che dal punto di vista architettonico, perdendo un esempio “visionario” di abitazioni a reddito basso e moderato degli anni ’60 e ’70 come Davis, Brody’s Lambert , è sfortunato. È vero. Dalla strada, i vecchi edifici spigolosi sono ancora accattivanti. Con l’evoluzione del nuovo campus di Lambert, Phipps e Dattner hanno chiaramente bisogno di migliorare il loro gioco architettonico, esteticamente parlando.
Ma non c’è da discutere con l’aggiornamento pratico o gli appartamenti aggiunti.
“Lo adoro”, mi ha detto Bonita Dent, 57 anni, uno degli inquilini del grattacielo. Veterano di Lambert da 20 anni, si è trasferita nel nuovo edificio due anni fa con i suoi tre nipoti in età scolare. Il portiere e un’unica porta d’ingresso sicura erano grandi incentivi.
«Mi piace la sicurezza che abbiamo al piano di sotto: è diversa dal vecchio posto dove vedevi estranei nel corridoio. Non ho paura di entrare e uscire dal mio appartamento”.
Nessie Panton, che ha 84 anni, è stata una dei primi inquilini di Lambert negli anni ’70. Un giorno, ha raccontato, ha portato i suoi figli allo zoo e ha visto il progetto quando era ancora in costruzione. Ha fatto domanda per un appartamento e si è trasferita in un duplex, dove ha finito per crescere la sua famiglia.
“Il nuovo appartamento è più piccolo, ma i miei figli sono cresciuti, e qui il portiere sa se abiti nell’edificio e ti fa una foto se non lo fai”, ha detto. Aveva sentito dell’incendio a Twin Parks. “Qui abbiamo sprinkler e citofoni con allarmi antincendio negli appartamenti. Mi sento molto più sicura”, ha detto.
Scrivendo di Twin Parks nel 1973 , l’ex critico di architettura del Times, Paul Goldberger, ha ipotizzato che il progetto potrebbe “risultare importante nella storia del design degli alloggi”.
Detto questo, ha ammonito, “il design, per quanto compassionevole, può significare solo così tanto contro gli ostacoli che costituiscono il problema abitativo di oggi”.
Il calcolo è lo stesso mezzo secolo dopo. Ma il South Bronx no. A poco a poco, è stato rifatto. Il progresso non è impossibile, è un processo.
“Invariabilmente sbaglieremo le cose”, è la frase di Weinstein. “La domanda è: possiamo usare il fallimento come un’opportunità per imparare e andare avanti?”
Correzione :
Una versione precedente di questo articolo ha erroneamente indicato il nome di un’organizzazione senza scopo di lucro. È l’Associazione Ebraica al servizio dell’invecchiamento, non l’Associazione Ebraica per l’Invecchiamento.
Michael Kimmelman è il critico di architettura. Ha scritto da più di 40 paesi ed è stato in precedenza capo critico d’arte. Mentre viveva a Berlino, ha creato la rubrica Abroad, che si occupa di cultura e politica in Europa e Medio Oriente. È il fondatore e redattore generale di una nuova impresa incentrata sulle sfide globali e sul progresso chiamata Headway.@Kimmelman