La domanda si è impennata. L’esperto: ” Succede per la voglia di vita all’aperto, perché alcune persone hanno speso meno e accumulato risparmi e perché la rendita dell’investimento è elevata”. Ecco la mappa regionale. Prezzi a – 10% nei paesi della ex ” colonia britannica” a cavallo tra Firenze e Siena
di Maurizio Bologni e Azzurra Giorgi
Amate la campagna dove la vita agreste è chic? Fatevi sotto. È il momento di investire nel Chiantishire, per anni dominio britannico, dove i danarosi sudditi della regina Elisabetta hanno comprato poderi, casolari e ruderi, ristrutturato, portato in campagna un certo charme che non altera l’originale stile rurale. Ora i prezzi delle case nel Chiantishire calano. E sale l’opportunità di fare buoni affari. Lo rivela una ricerca che Immobiliare. it ha svolto per conto di Repubblica Firenze sul mercato del mattone nelle località di villeggiatura della regione: mare, montagna, e dunque campagna.
Il Chiantishire
Chi sogna di conquistarsi un nido a Gaiole in Chianti, nel cuore del Chiantishire in provincia di Siena, può sperare di farlo spendendo il 10% in meno rispetto ad un anno fa. Immobiliare. it certifica, infatti, che a Gaiole in Chianti il prezzo del mattone è calato da maggio 2020 a maggio 2021 a 2.199 euro a metro quadrato, – 10% appunto. Il problema, semmai, è trovarla da comprare la casa dei sogni nel delizioso paese senese: i proprietari di immobili, di fronte al calo dei prezzi, resistono, e l’offerta di case risulta in calo del 9%.
Maggiori opportunità, spendendo qualcosa di più, si trovano nella vicina Castellina in Chianti, sempre in provincia di Siena, dove il prezzo degli immobili è calato del -7% a 2.527 euro a metro quadrato, ma l’immissione dei beni sul mercato è salita del 7%. Sale del 5% il prezzo e cala del 4% l’offerta a Greve in Chianti, provincia di Firenze: 2.434 a metro quadrato. È bene essere chiari: sono i prezzi medi, illusorio pensare con queste cifre di acquistare il casale ristrutturato ma un podere da rimettere e un buon appartamento all’aria buona, questo sì.
Ora agli immobili nel Chianti si può così avvicinare, e si sta avvicinando, un tipo nuovo di clientela. « In Chianti stanno tornando le persone che vogliono vivere qui, magari i medici in pensione o ingegneri con figli già grandi, la permanenza nelle case si allunga e l’indotto ci guadagna » , sostiene Arrigo Brandini, a capo di una storica agenzia immobiliare a Firenze. « Nel post pandemia le richieste sono cambiate – aggiunge Brandini –. Si cercano sempre case libere su quattro lati e in pietra, ma c’è una maggior domanda di spazio e di aree verdi. Si esagera. E in campagna questo può essere un handicap: un conto è il giardino, un conto è il terreno di 3.000 o 4.000 metri quadrati che la gente cerca ma che poi è un problema mantenere. Consiglio di evitare queste richieste: poi ci si pente. E per quanto riguarda gli affitti, le richieste in Chianti sono aumentate: nei primi tre mesi del 2021, rispetto allo stesso periodo del 2019, si registra un +6,2%, mentre i prezzi sono rimasti in linea».
Montepulciano
Se si vogliono trovare opportunità di prezzo in linea con quelle di Gaiole bisogna lasciare il Chiantishire e, pur rimanendo in provincia di Siena, raggiungere il bellissimo colle di Montepulciano, reso negli ultimi anni ancor più popolare – ma anche congestionato – da set di film e serie tv, a cominciare dalla saga dei Medici, che si sono alternate ad occupare in modo permanente Piazza Grande, sconvolgendo in parte la vita del paese. A Montepulciano l’offerta di case immesse sul mercato si è impennata del + 31% con conseguente depressione dei prezzi di vendita calati del -10% a 1.667 euro a metro quadrato. Una buona opportunità di acquisto, dunque, nella città del Poliziano, il cui appeal non sembra destinato a calare nonostante l’aumento di pressione. Ma è evidente che oggi la scelta degli investitori va verso luoghi meno turistici, e quindi meno affollati, per il piacere di godersi la quiete della campagna e stare lontano dai rischi di contagi. Questo può forse spiegare l’impennata dei valori immobiliari nelle località della Val d’Orcia meno note e più isolate.
Dalla Val d’Orcia alla Garfagnana
A Castiglione d’Orcia in un anno il prezzo di vendita del mattone sale quasi di un quinto, del + 19% a 1.713 euro a metro quadrato. Trend analogo a Radicofani, isolata località tra Valdichiana e Monte Amiata: l’impennata dei valori nel cucuzzolo da cui Ghino di Tacco lanciava i suoi assalti è del + 18%, a 1.553 euro a metro quadrati. Sono prezzi in linea con le case nel suggestivo borgo e magari nei casolari da ristrutturare, ben più rari rispetto a quelli nel Chianti, presidi di una pastorizia che fa fatica a resistere. Mentre località più gettonate, come Pienza, confermano il trend di Montepulciano con un calo di prezzo dell’1% a 2.674 euro a metro quadrato. La stessa logica, ovvero la ricerca di posti meno frequentati, premia i prezzi in Garfagnana, con Castelnuovo e Castiglione dove i valori di vendita salgono del 7%, ma si mantengono sotto ai mille euro a metro quadrato, mentre Gallicano spunta un + 10% con diminuzione dell’offerta del -54% (Castelnuovo -57%).
Il Forte re dei prezzi al mare
Al mare la stabilità dei prezzi è maggiore. E il re, per valore, è sempre di gran lunga Forte dei Marmi, dove i prezzi si confermano inavvicinabili e stabili, nonostante un aumento delle case offerte in vendita del 13% (stranieri e residenti fuori regione che abbandonano il presidio reso irraggiungibile nei giorni del Covid dalle ordinanze regionali?). Il prezzo medio si mantiene però invariato a 7.513 euro a metro quadrato. « C’è un movimento che non vedevamo da tanto: qui la crisi è arrivata nel 2009-2010, e questa frenesia non c’era da prima di quel periodo » , spiegano dall’agenzia immobiliare Zarri del Forte. Nella zona di Forte, Cinquale, Marina di Pietrasanta, chi cerca casa deve fare in fretta, perché le trattative corrono veloci, con immobili venduti nel giro di una manciata di giorni: « Non era così due anni fa. Questo movimento è iniziato lentamente all’inizio del 2020, poi l’estate scorsa – quando sono stati estesi i bonus edilizi per le seconde case – c’è stato il boom, e l’esplosione è durata tutto l’inverno malgrado le restrizioni. Nessuno svende. I prezzi sono buoni perché, rispetto al passato, sono scesi, ma i proprietari sono meno disposti a trattare » , raccontano dalla Zarri. Per quanto riguarda la tipologia d’immobile, c’è una domanda altissima per costruzioni che al Forte non ci sono, ovvero appartamenti che abbiano un grande terrazzo e quindi, in mancanza di questi, la scelta cade spesso sulle bifamiliari ( ma tra gli acquirenti italiani vanno molto bene anche case e ville con giardino, mentre gli stranieri continuano a chiedere ampie metrature e piscina). A Marina di Pietrasanta il costo a metro quadrato è di 4.292, con -3% sia di valore che di numero di immobili messi sul mercato. A Viareggio si compra a 2.873 euro a metro quadrato.
Argentario, Maremma e Elba
Interessante notare il calo di prezzo del -6 del mattone del Monte Argentario (Porto Santo Stefano e Porto Ercole), dove si paga 6.604 euro a metro quadrato, con aumento di offerta degli oggetti in vendita del +16%. In aumento del 18% le case in vendita al Giglio, dove il prezzo flette del -2% a 4.792 euro a metro quadrato. A Castiglione della Pescaia e Punta Ala prezzo medio di vendita in salita del 3% a 4.660 euro a metro quadrato e offerta in aumento del 14%. In calo tra il 2 e il 5% i prezzi nei comuni dell’Isola d’Elba ( tutti sotto i 4 mila euro a metro quadrato, dove la redditività oscilla tra il 5,56% di Capoliveri e il 6,45% di Portoferraio). Per tutte le isole ( vedi anche Capraia), il leggero calo di valori si può spiegare con aumentata difficoltà a raggiungere queste località di mare in tempi di Covid. Aumento sensibile dei prezzi (+ 9%) a San Vincenzo: il valore immobiliare sale a 3.171 euro a metro quadrato ed è la località che fa registrare la maggior crescita in un anno.
Il boom della domanda
«Spostarsi verso le seconde case appare ormai a molti l’unica garanzia di potersi muovere dalla propria residenza in cui si è trascorso quasi ininterrottamente l’ultimo anno, fra lockdown e restrizioni – ha detto Carlo Giordano, ad di Immobiliare. it – Se a questo si sommano i grandi risparmi accumulati in questi mesi, non sorprende un incremento così importante della domanda di case nei luoghi di mare più belli. La nostra analisi rivela una vera volontà di comprare un posto al sole, da utilizzare come luogo di villeggiatura e probabilmente come fonte di reddito per gli anni a avvenire, con la fine della pandemia e la riapertura del turismo » . Un aumento di domanda – annota Immobiliare. it solitamente risponde a una diminuzione dell’offerta ma nell’ultimo anno la pandemia ha sconvolto alcuni equilibri, compreso quello del mercato immobiliare nelle località di mare. La disponibilità di case in vendita risulta cresciuta quasi ovunque, con poche eccezioni. « L’aumento generalizzato dell’offerta va ricondotto al momento storico di forte difficoltà per chi era in possesso di un immobile nelle località turistiche spesso destinato a casa vacanze – conclude Giordano – Molti proprietari, a fronte delle spese elevate richieste dalla manutenzione e dalla tassazione per questi immobili, hanno preferito metterli in vendita, alimentando così la disponibilità di case, spesso di qualità superiore alle altre, essendo maggiormente curate e ristrutturate. Questa particolare situazione, che ormai possiamo ricondurre alla pandemia e che osserviamo da diversi mesi, porta i prezzi a non subire grosse oscillazioni, sia per una maggiore qualità delle abitazioni in vendita, di conseguenza di maggior valore, sia per una sorta di resilienza da parte di chi le vende che non è ancora disposto a ribassare il prezzo».
Le “dritte” delle agenzia immobiliari
Se si cercano nuove case da acquistare in Versilia si può provare al Cinquale, dove però le abitzioni vengono prenotate prima di essere completate, dicono dalle agenzie. Ci sono anche piccole palazzine e appartamenti con terrazza. Lo stesso a Marina di Pietrasanta. A Viareggio, invece, le maggiori richieste sono per i bilocali da usare come case al mare. « Chi vende ha sempre la sensazione di svendere perché, dieci anni fa, i prezzi erano anche più del doppio: chi ha comprato allora lo ha fatto in una bolla immobiliare, mentre ora siamo tornati alla normalità » , spiegano Daniela e Marco Paoli dell’agenzia Immobiliare Toscana.
« Si era fermato tutto durante il primo periodo del Covid, c’è stato un risveglio da aprile a oggi con una mole di richieste impensata » , spiega Giuseppe Fiaschi dell’agenzia Etruria di Marina di Cecina. Anche qui, come altrove, i prezzi sono rimasti stabili, e le difficoltà riguardano soprattutto problemi burocratici che portano via tempo: « Gli appartamenti costruiti negli anni ‘70-‘80 difficilmente rispettano le conformità urbanistiche del progetto originale, ci sono piccole difformità del fabbricato – come, ad esempio, un balcone più piccolo di 30 cm rispetto al progetto che per essere risolte chiedono molto tempo, e quindi la pratica si allunga anche di mesi. Ma questa è una situazione che dovrebbe essere rivista a livello generale » , dice. Tante case, qui, sono da ristrutturare, perché non si costruisce, e si può trovare l’occasione se si vogliono sfruttare i bonus edilizi.
«Nessuno ha svenduto e chi compra, se lo fa per affittare, ha una buona rendita – spiega Laura Paggetti dell’agenzia Il Mandorlo di Donoratico – . A Marina di Castagneto un trilocale al secondo piano vicino al mare può costare 190mila euro, ma con la stessa cifra, se ci si allontana dalla spiaggia, si compra una casa con ingresso indipendente, nuova e con classe energetica A». A San Vincenzo i tempi di vendita si sono allungati. « Nella fascia di prezzo top da 5- 600mila euro i tempi sono più ridotti, per gli appartamenti da 150- 250mila euro ci vogliono quattro o cinque mesi. Tempi che valgono per la fascia mare, perché all’interno i tempi si allungano » , spiega l’agente immobiliare Maurizio Galligani.
In Maremma, a Castiglion della Pescaia e Punta Ala, la richiesta è in linea con le altre zone: immobili per famiglie (con camere che vanno dalle 2 alle 4), con uno spazio esterno e vicine al mare. « La nostra zona è molto richiesta – spiegano dall’agenzia Live in Tuscany di Punta Ala – . Su Follonica si trova qualcosa di più ma la domanda è comunque alta » . Anche qui i prezzi, dopo un periodo di flessione durante il primo periodo della pandemia, sono rimasti stabili.
Dall’Argentario arriva la conferma che «la pandemia ha risvegliato il mercato » , spiega Maria Rosa Alocci dell’agenzia Az di Porto Santo Stefano. Qui, le richieste sono varie: molte arrivano da Roma, ma hanno in comune la necessità di uno «sfogo esterno, che veniva chiesto anche prima, ma adesso in modo più forte. Si cerca la casa col terrazzino, il giardinetto » , e ovviamente la vicinanza al mare. « Si prediligono le case con un’anima, con una personalità, che ti facciano sognare, perché l’uomo ha bisogno anche di questo. Adesso i prezzi sono abbastanza buoni, possibili, non ci sono più le grandi cifre di una volta. La gente compra bene » , racconta Alocci. « Abbiamo proposte interessanti di vendita sia in paese che al porto, lungo l’ingresso di Porto Santo Stefano e più all’interno » . Passando all’Isola d’Elba, le zone su cui puntare sono – racconta un agente immobiliare – quelle « di Lacona e Marina di Campo. Abbiamo avuto un incremento di richieste sia di locazioni che di compravendite».